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- 大家さんはおなじ建物にいたほうがいい？
- 結果的に「安い」ということ
- 中国の銀行の住宅ローンは七％以下
- 排水管の材質や遮音工法も忘れずに聞いておこう
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- デザイナーズハウスで自分の夢を実現
- 料理をしているのがまる見えの台所はイヤだという婦人たち
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都市再生で恩恵を受けられるのはわずか
都市再生で恩恵を受けられるのはわずかで、そこが全体を引き上げることはなかった。むしろ収益還元で再評価すれば少子高齢化の進む地方はマネーを引きつけられないという厳しい現実に直面していた。もうひとつは東京と地方の利害が相反していることだった。日本の人口が減りはじめるなか、実は東京と地方は限られたパイの奪い合いをしている。東京に大量の巨大オフィスを作れば、周辺や地方のオフィス需要を吸い上げてしまう。それ
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土地政策ではワンルームマンションの値は下がらない
現在、政府では、さまざまな地価対策が検討されています。土地保有税の創設、宅地並み課税、譲渡所得税の強化といったものを中心に、政府は具体案を練っているようです。しかし、これまでの政府の土地政策というものは、おもに税制を中心に行なわれてまいりましたけれども、そのことごとくが、本来の目的に反して、逆に地価を高騰させることになってきたのは、ご存知の通りです。たとえば、事業用の買い替え資産といったものを、税
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現在の設計技術で伝統構法を補強することは無理がある
いまもなお、文化財の指定のあるなしにかかわらず、無数の伝統建築で修理工事や補強工事がおこなわれています。とくにあの阪神・淡路大震災のあとは、耐震補強される例が増えてきました。そのいくつかの補強計画にたずさわってみて、構造の観点からの安心感をもつと同時に、鉄骨でがちがちに補強された伝統建築を痛々しく思う気持ちがわいてきます。ひとつとして、これが最善の補強方法だと満足できたものはありません。文化財など
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木材は建築物に使用される役目によって呼称が異なる
これまでわたしたちが単に「木材」と呼んできたものは、丸太などを除くと、鋸で挽いただけのもので、より正確には「製材」です。この製材も最近は、とくに二次加工はしないけれど、十分に乾燥させて強度などの等級区分がなされているものが出はじめており、これらも「木質構造材料」に含めています。ここでは木そのものについて解説するのですが、木はそれが木造建築に使われたときの役割や位置によって呼び方がちがうので、そのこ
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リスク・プレミアムを考える
現実にはこれに、資産の持つ様々な不確実な点も考慮に入れる必要があります。たとえば、ある土地から見込んだ収益があがらないかもしれません。ということは銀行から借り入れる金利よりも、もっと高い収益率を想定しておいて事業を始めた方が安全だ、というわけです。こういった危険性を伴う部分をリスク・プレミアムといいます。このリスク・プレミアムを反映させると、収益率＝収益／価格＝金利十リスク･プレミアムという関係が
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“理想の住環境”と理想が一致するとは限らない
考えていた以上の好物件に珍しく興奮していたＡさんは、すっかり意気消沈してしまった。だが、なぜアパートがダメなのか。パチンコ屋や風俗店じゃないんだ。また一からの土地探しをはじめなくてはいけないと、途方にくれるＡさんである……。高い理想を抱いたＡさんですが、この土地ではアパートは建てられず、結局違うところに建てました。でも最後まで未練があったらしく、「建築協定」のことをいつまでもいっていました。皮肉な
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「建設工事紛争審査会」は業者サイドの立場
問題がある。ひとつは非公開であること。もうひとつは、「建設工事紛争審査会」の斡旋員が、建設業者関係の人、建築士などの専門家、弁護士などの法律的知識のある第三者で構成されることだ。買手側を代表する委員が含まれていない。これが一番の問題だ。結局、弁護士は欠陥住宅や瑕疵の補修請求問題に不慣れだから、実際の解決には建築業務に明るい建築業者関係の人や建築士などの専門家があたる。言い方は悪いが、ようするに業者
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逆転プランもあり
平面的にも立体的にも、できるだけ整形に近く、極端な出っ張りや引っこみがない方が良い家ということになります。昔から家相で言われる〈極端な欠けや大きな張りは凶相〉というのとも何か関係がありそうです。構造耐力的に言えば、建物が受ける横方向の力は建物の重量に比例するので、建物の重量分布に応じて耐力壁が配置されるとよいわけですが、使い勝手を考えればバランス最優先とはいかないこともあります。しかしやはり、安全
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ローンの見直しに取り組むこと
地雷が爆発する前になんとしても撤去しなければなりません。Aさんが地雷を撤去するには、借入先の銀行に「金利交渉」をする、という方法があります。4年目からAさんが受けられる金利優遇は小さくなってしまいますが、なるべく大きな金利優遇が受けられるよう、銀行に交渉するのです。優遇幅拡大の交渉がうまくいって、Aさんは10年固定運用金利2.5％で利用できることになりました。その結果、毎月返済額は約10万5000
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競売以外に不動産を安く購入する方法
競売以外に不動産を安く購入する方法に、任意売却がある。任意売却というのは競売申し立てされた物件を、通常市場で売却する方法である。債務者にとってはメリットのある方法で、あまりにも競売物件が増えている現状からも、もっと推奨されていいと思う。通常市場売却の狙いは、もちろん競売価格よりも高く売ることにある。したがって、競売で購入するよりは割高になる。一般不動産の八割程度となり、競売よりは一割から二割は高く
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モデルハウスは、参考にしないで
モデルハウスは、ぜひ参考にしないでください。モデルハウスは、絵に描いた餅ですから。白状します。持ち家プロジェクトを進めているころの話。ほんの一時期ですが、ハウスメーカーで建てるのも悪くないんじゃないかと思ってました。新興勢力の社長が書いた本を読みました。合理的ビジネスモデルを構築して、リーズナブルで良質な家を提供する。行問からは、理想に裏打ちされた情熱がほとばしっていました。妻の希望もあり、その会
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建築基準法だけ守ればいいの？
日本建築学会では、「外壁の配筋は、複列配筋（2列以上の配筋）にすべきである」と基準を設定しています。これは建築基準法とは異なり、建物の将来性、すなわち小さい地震程度では、外壁にクラック（亀裂）がなるべく起こらないように配慮した指針です。一流と言われる設計事務所やゼネコンの設計では、この日本建築学会の構造基準以上の配慮が当然してあります。ところが、マンションの設計・施工で有名なA社は、施主（ディベロ
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良い家はじっくりゆっくり建てるもの
理想をいえば、そうしたことを踏まえて設計をした方がより良い家を建てることができるわけです。また、建築は設備、構造、意匠のそれぞれにおいて、機能や強度、耐久性、美しさや快適性の歩調を揃えて設計されなければならないのですが、先を急ぐばかりに意匠、構造ダ先行して設備が二の次になってしまうことも多いようです。工事現場を見るとよくわかるのですが、最近の建物は壁、天井裏、床下を設備の配管や配線が縦横無尽に走っ
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新築一戸建てを建てました♪
アパート住まいだったのですが、子供が2歳になり走ったり跳ねたり動きが活発になり、下の階の方に気兼ねした生活を送っていました。もっと子供をのびのびと育てたいと考え不動産物件をインターネットで見ていました。始めは、賃貸の平屋を探し、次に中古の一軒屋を探しました。なにしろ、予算が問題でしたので…。それに加え、一生ものの買い物なので、なんでもいいというわけにはいかず、譲れない条件がいくつかあったので、中古
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近年の建物の変化について
古来日本の建物は「軸組構造」といって柱・梁で構成される工法であった。かくゆう私の実家も木造軸組構造である。しかし近年は「枠組壁工法」といって、フレーム状に組まれた木材に構造用合板を打ち付け、壁や床（面)で支える。これは、海外で主に使われている工法である。どちらの工法もメリット・デメリットがあるが、ここで述べたいことは施工する側の技術的な事だ。私は以前、大工職人であった。「軸組構造」、「枠組壁工法」
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公正な評価額とは
公正な評価額とは、取引知識を十分に持つ第三者間で、売り急ぎなどの特別な事情のない通常の取引を行う場合に、成立すると想定される取引価額のことです。公正な評価額は、市場価格の有無により２つに分けられます。市場価格のある場合には、「市場価格」が公正な評価額となります。市場価格がない場合、または市場価格を時価とみなせない場合には、「合理的に算定された価額」が公正な事業譲渡となります。合理的に算定された価額
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期待利回りの決め方
期待利回りの決め方は、国債や長期金利の水準を参考にする方法などがあるが、厳密に決まっているわけではない。また、地盤や建物の品質か安定していて、良好な状態が維持され続けていくという前提条件も必要だ。かつては、品質が良好な状態の住居系不動産なら世界標準としては６％から８％といわれていた。そもそも欧米の不動産は耐用年数が長いのだが、これは、そうした不動産と同等のリスクを持つ金融商品の利回りを比較した結果
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要望も移ろいゆくもの
通常、住宅会社は建築業もしくは建設業に分類されます。しかし私は、住宅づくり業は、そのどちらでもないと思っています。似てはいますが、似て非なるものなのです。道路・ダム・ビルといった大きな「建築・建設」は設計図面に基づき、単価を計算し予算を出し入札します。決まると長い期間をかけて工事に入り、安全と、予算どおりにいくことと、工期を期日どおりに済ませること、だけに神経を集中していればよいのです。確かに住宅
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建て主検査の準備
建て主検査は、全業者を出席させるべきです。建て主からの指摘事項は弁解できません。直さなければ、最終金の入金に影響してきます。そのことについては、業者に良く理解させておく必要はありません。そもそも、元請けと業者との関係は上下の関係ではありません。工事管理担当者が業者に工事を発注しようとしても、発注金額の点とか工期の点で、彼らは簡単に同意をしていない様子を考えてみて下さい。業者も元請けの会社も同等の立
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書斎とは
ご存じのとおり、書斎は書物に親しむ部屋。ご本棚がずらりと並び、読書するための大きな机がひとつ……。「書斎」のことを英語では「スタディー」というが、現代の日本では欧米のように立派なスタディーを造る人は限られる。現実的には、主寝室の隣に設けられた２畳ほどの小部屋であったり、リビングルームの一部の区切った「書斎コーナー」であったりするのが実情だ。さらに、そこでは、読書に親しむより、パソコンでインターネッ
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万一に備えて非常食・水は確保しておこう
かつて、技術研究所で地震の避難訓練があった。避難放送が流れ、二百五十人全員が庭に集まったと思ったのだが、一つの部だけが出てこない。技術研究所所長が湯気をたてて怒り、責任者を呼びつけた。しかし、「免震構造の建物だから大丈夫なので出ませんでした」と部長が反論をした。してやったりと部長、かたやこしゃくな奴と技術研究所所長。この二人が一時にらみ合った。この建物をつくるように指示を出したのも技術研究所所長だ
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連帯債務のときは保険にふたりで加入を
妻が共同名義人になっている場合や、住宅ローンを組むときに夫婦で収入合算した場合も、ローンの名義人が夫だけなら、やはりローンは全額免除されます。女に返済義務が生じるのは連帯債務型ローンの場合か、夫婦が別々にローンを組んでいた場合です。夫婦ふたりでローン債務者になると、夫が死亡した場合、夫のぶんの返済については免除されますが自分のローンは返済し続けなければなりません。住宅ローン減税を夫婦で受けられると
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民間融資の種類
民間融資を代表する銀行ローンにも、通常の返済方法のほかにいろいろなバリエーションがある。主なものを挙げると次のようになる。
（1）ステップ返済ブラン
変動型では特に注意。返済額を徐々に上げていくもの。公庫・年金の「ゆとり・ステップ返済」と似ている。一定の期間が過ぎたら返済額をアップするタイプや、一、二年ごとに数％ずつアップするタイプなど、金融機関によっていろいろなタイプがある。公庫
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賃貸をいろいろ経験してみました
学生時代の、いわゆる下宿生活からスタートしました。アルバイトで貯めたお金で次は少し広いアパートに引越しました。自分で、物件選びから引越しまでしたので大きな経験となりました。実家は田舎の一戸建てだったので、狭くても古くても新鮮で楽しい毎日でした。結婚してからは分譲マンションの賃貸から住み始めました。管理組合など直接関係がなくても、それはそれでひとつの経験となりました。賃貸のいいところは、困った点を所
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友人のステキな中古一戸建て
念願の中古一戸建てを購入した友人宅を訪れた。中古といってもフルリフォームしているので新築のように見える外観でびっくりした。中にはいると、ひと部屋ずつ簡単に説明しながら案内してくれた。ちょっと変わっていたのは2階にリビングダイニングがあったことだろうか。どの部屋も内装と家具などが調和していて、センスのよさが感じられた。そのあと暖かいホットカーペットの敷かれた和室に通され、気がつくと何時間もおしゃべり
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ラーメン式なる住宅構造
何気なくネットをあさっているとラーメン式という住宅建築方式を発見しました。まず真っ先にラーメンどんぶりの形状をした建築物があるのかと思って調べて見ると当時の予想とはまったく違う建築物が出てきました。ラーメンとはドイツ語で額縁を意味する言葉であり、長方形の枠組みを組み合わせて建造するコンクリートなどの建築に良くある構造のことを言っていました。ネタではなくて残念な気分もしましたが。ただ、最近の鉄筋コン
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マンションの価値が下がらないポイントとは
マンションにはさまざまなタイプがあり、一棟ごと、また二戸ごとに違います。どんなマンションにするかは購入者のライフスタイルで変わることですが、要は何を優先するかで決まってきます。会社勤めの夫にとっては通勤時間や駅までの距離が気になることですが、実際の購入にあたっては、日当りや間取りを重視した妻の意向が反映されているようです。また、売るときに割高で売却できる物件か、賃貸にするときに高い利回りを確保でき
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競売市場が人気のない理由
競売市場では、買手がなくても売りものがあれば市場が生じる。ふつうの市場と異なり、買手がいるから売りものを出そうということはあり得ない。売手は所有権者でなく、強いていえば金融機関であり、仲介業者が裁判所である。競売市場の主な参加者は、関係者は債務者、債権者、裁判所であり、他には応札者だ。借金が返せなくなった債務者が、担保提供した物件を売って債務の返済に充てなくてはならないとき、たいていは金融機関が競
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「売り建て」でつぶれた不動産ファンド会社
マンション業者の話ばかりしましたが、今回のバブル崩壊で倒産した多くの新興系不動産ファンド会社も、そのつぶれた主な理由がこの「売り建て」でした。不動産ファンド会社は本来、投資家から集めたお金に金融機関から受けたファイナンスをつけて特別目的会社を通じて不動産に投資を行ない、その運用にかかる報酬だけをいただくビジネスで、実際の物件売買における損得は投資家が負う仕組みとなっているために、本来はギャンブルと
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首都圏で三〇〇〇万円台がゴロゴロ
バブル全盛の時に、値上がりが激しかったのは、何といっても首都圏、それに大阪圏だった。とくに首都圏において、三〇〇〇万円から四〇〇〇万円台のファミリーマンションは中古でも探すのが困難で、「新幹線通勤」などという流行語ができたくらいである。しかし、今ではそんな遠くに行かなくても、通勤圏内に三〇〇〇万円台のマンションがいくらでも供給されており、この新幹線通勤という言葉も死語になりつつある。たとえば、平成
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マイホームの敷地の固定資産税は「特例」で安くなる
固定資産税の負担が大変ということをよく耳にします。たしかに土地の価格が高騰し、固定資産税評価額も上昇していることを考えれば、このような嘆きももっともと納得できます。しかし、住宅用地の場合は軽減される特例があります。すなわち、住宅用地として使われていれば、その土地の固定資産税評価額の二分の一に対し課税されます。さらに二〇〇平方mまでの小規模住宅用地については、その土地の固定資産税評価額の四分の一に対
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「逆転の発想」でよい物件を手に入れる
ローンの手続きなど資金繰りや「つなぎ融資」なども、その若い営業マンが実に熱心にやってくれて、そのお陰で中古の一戸建てが、夏の暑い最中にもかかわらず、わずか１ヵ月で売れてしまったではありませんか。私は、以前、バブルの時にも、マンションの売買をたくさんしましたが、すばやく売ってくれたのは、ほとんど小さな業者か、熱心な営業マンのいる業者です。したがって、売る時には、ほぼ１週間で申し込みが入っていました。
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「細切れの街」の不動産価値が低下する
人口の減少していく街では、地価も低下していく。需要が縮小するのだから当然である。すでに地方圈では、地価の下落に歯止めがかからず、土地の換金ができない例が急増していることは、これまで書いてきたとおりである。しかし地価の下落が続いている地域の中でも、地価水準を維持している地点もある。「優良な街並み」が形成されている地点である。そこにはいくつかの条件が揃っている。まず、住環境が良い。その地域全体に、住居
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敷地状態のチェックを忘れないこと
一戸建ての中古住宅を購入する場合には、さまざまなことをチェックして選ぶ必要があるが、とくに大切なことは、将来、その中古住宅を取りこわして建て替えることができるかどうか、ということである。中古住宅を購入したとき、その住宅はすでにかなりの年数を経過しているのが普通である。とすれば、購入して入居するうちに建て替えの必要性が、当然起こってくるからだ。この点を充分に考えた中古選びをしておかないと、いざ建て替
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仮住まいの費用はいくらかかるか
仮住まいには、当然、そのための費用がかかる。費用は、入居期間と家賃月額によってきまるが、入居期間は、ある程度余裕を見て、四〜五カ月は見込んでおきたい。となると、家賃月額五万円とすれば、期間内の家賃支出として二〇万〜二五万円か必要となってくる。そのほか、礼金二カ月分、敷金二カ月分、業者への手数料一カ月分（計五カ月分）と考えると、このために二五万円の支出が必要だが、このうち敷金二カ月分は退居のさいに返
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向こうも納得せざるをえない
近隣住民からクレームがくる場合です。「こちらは法律を守ってやっているのだから、文句をいわれる筋合いはない」といって突っ撥ねると損をすることが多いので気をつけたいものです。建設問題に関しては、最近ますます［法律を守っているのだから］という言い分が通用しにくくなっているからです。クレームで一番多いのは、「日が当たらなくなる」というものです。もちろん、法規上、クリアしていても、この手の苦情が絶えません。
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