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期待利回りの決め方

2011.10.14

期待利回りの決め方は、国債や長期金利の水準を参考にする方法などがあるが、厳密に決まっているわけではない。また、地盤や建物の品質か安定していて、良好な状態が維持され続けていくという前提条件も必要だ。かつては、品質が良好な状態の住居系不動産なら世界標準としては６％から８％といわれていた。そもそも欧米の不動産は耐用年数が長いのだが、これは、そうした不動産と同等のリスクを持つ金融商品の利回りを比較した結果である。ただ、金利が低い現在（２００７年時点）の東京なら、基本レートは、おおむね５％前後が妥当とされている。ただし、これは基本レートであり、エリアや物件の条件により、期待利回りも２％程度は上下させる必要がある。まず、金融やサービス業の発達した街の資産価値は安定しているが、ローテクの製造業や農業だけに頼っている街はリスクが高いと見なされる。また、需給ギャップも重要で、周囲に農地やら大工場ばかりがあるようなエリアは、今後大規模な宅地か供給される可能性があり、それによって不動産価値も下落する危険性がある。期待利回りの決定にもこれらを考慮する必要があるわけだ。

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